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Principaux points saillants de la loi foncière 2020 du Ghana

Article par Elizabeth Ashun et Theodosia Tandoh de Bentsi-Enchill, Letsa et Ankomah, Ghana

Cela fait un peu plus d'un an que le Parlement a adopté le Land Act 2020 (Act 1036) (le «Loi foncière”). Jusqu'à l'adoption de la loi foncière, la loi foncière du Ghana était contenue dans plusieurs législations et affaires. Il consolide la loi foncière du Ghana et met à jour le cadre juridique de l'administration foncière. Les acteurs de l'industrie s'habituent à cette nouvelle loi - une loi tout-en-un pour tout ce qui concerne le droit foncier au Ghana.

Cet article discutera des principaux points saillants de la loi foncière et identifiera certains des changements importants apportés à la législation et à la pratique foncières au Ghana.

Codification des intérêts fonciers

La loi foncière a codifié les divers intérêts fonciers, à savoir le titre allodial, la pleine propriété de droit commun, la pleine propriété coutumière, l'intérêt usufruitier, l'intérêt à bail et la location coutumière - qui étaient jusqu'alors définis par la jurisprudence et la littérature académique.

Restriction à l'octroi d'intérêts en pleine propriété

La création et l'acquisition d'un droit de pleine propriété sur des terres de selle, de peau, de clan ou de famille à toute personne sont interdites. Afin de garantir le respect de cette interdiction, la Commission foncière a récemment publié un avis indiquant qu'elle n'accepterait aucun instrument foncier pour traitement et enregistrement, ce qui confère un droit de pleine propriété au concessionnaire. L'avis ajoutait cependant que les instruments qui confèrent des intérêts en pleine propriété et qui ont déjà été présentés pour enregistrement ainsi que ceux qui ont été dûment enregistrés ne seraient pas affectés.

Restriction à la propriété étrangère de terres

La restriction constitutionnelle à la propriété étrangère des terres a été réaffirmée dans la loi foncière. Un non-Ghanéen ne peut pas se voir accorder un intérêt à bail qui dépasse cinquante (50) ans à un moment donné. Mais la loi foncière explique désormais ce qui constitue une société ou une personne morale non ghanéenne, à savoir une société ou une personne morale dont plus de quarante pour cent de l'actionnariat ou de la propriété sont détenus par des citoyens non ghanéens.

Gestion foncière coutumière

Les pratiques foncières coutumières discriminatoires sont interdites conformément à la Constitution. Les chefs, les tendanas, les chefs de clan, les chefs de famille et les autres autorités responsables de la gestion des terres des selles, des peaux, du clan, de la famille ou du groupe sont considérés comme des fiduciaires et tenus d'être justes, transparents, ouverts et impartiaux dans la prise de décisions qui affectent la terre . Ils ont également le devoir de mettre en place un Secrétariat foncier coutumier («CLS”) pour gérer leurs terres. L'une des tâches du CLS est de soumettre tous les six (6) mois les dossiers de toutes les transactions foncières à la Commission foncière et au Bureau de l'administrateur des terres de Stool. Le CLS gérera le système d'enregistrement des intérêts et des droits coutumiers sur la terre parallèlement à l'enregistrement des titres et des actes.

Les jugements des tribunaux doivent inclure les plans du site

Les jugements des tribunaux affectant un terrain doivent être accompagnés de plans d'implantation indiquant l'étendue et les limites du terrain faisant l'objet du jugement. Cela vise à résoudre les problèmes de délimitation des terres et à réduire la probabilité de manipulation de la taille des terres après les jugements des tribunaux. Les jugements doivent également indiquer les intérêts spécifiques accordés, qui peuvent être enregistrés. Cela aidera la Commission foncière à effectuer des inscriptions précises dans le registre foncier et à réduire les doubles emplois et les erreurs.

 Biens du conjoint

Les époux qui acquièrent conjointement des terres seront considérés comme co-parties à l'acte de cession, à moins que la cession n'exprime une intention contraire. Ainsi, même si l'acte ne nommait qu'un seul époux, l'autre époux serait réputé y être partie. Et, les époux sont réputés tenants communs, à moins que l'acte n'indique une intention contraire.

Cependant, le libre arbitre d'un conjoint pour gérer son intérêt foncier n'est pas absolu. Un époux qui entend aliéner des biens acquis pendant le mariage doit obtenir le consentement écrit de l'autre époux, sauf convention écrite contraire. Cela contribuera à éliminer la fraude par les époux et favorisera la transparence dans les relations avec les biens acquis en commun. Cependant, par la décision de la Cour suprême de 2021 dans Adjei contre Adjei, une telle propriété est "présumé avoir été acquis en commun par les époux», et le conjoint qui cherche à renverser cette présomption doit apporter la preuve contraire.

Il y a donc un manque de clarté sur la question et nous recommandons que la loi foncière soit révisée pour prévoir que le consentement écrit requis ne s'applique que lorsque l'autre époux a l'intention d'aliéner un intérêt dans un bien acquis en commun. Jusqu'à ce que cette question soit clarifiée, les époux peuvent envisager d'indiquer clairement, soit dans l'acte de transfert, soit dans un accord séparé, que le bien n'est pas destiné à être traité comme acquis conjointement.

Documents de titre

Une personne en possession ou sous le contrôle d'un titre de propriété n'a pas le droit de conserver le document lors de la transmission de l'intégralité de l'intérêt foncier. Le concédant du terrain doit remettre le titre de propriété au cessionnaire au moment de la cession.

Règlement extrajudiciaire des différends

La loi foncière encourage le règlement des différends fonciers, dans les districts d'enregistrement (actuellement Accra, Tema et certaines parties de Winneba et Kumasi) par le biais des procédures de règlement des différends prévues par la loi de 2010 sur le règlement alternatif des différends (loi 798) (la «Loi ADR”). Si le règlement extrajudiciaire des litiges échoue, l'affaire peut être renvoyée devant les tribunaux. Le mode de règlement des différends remplace les comités d'adjudication des titres fonciers non fonctionnels qui étaient nécessaires pour régler les différends fonciers dans les districts d'enregistrement. Les tribunaux sont actuellement enjoints de ne connaître des litiges découlant des districts d'enregistrement des titres fonciers que si les procédures prévues par la loi ADR n'ont pas été épuisées.

Gardes terrestres

L'utilisation de gardes fonciers pour protéger le développement des terres ou refuser aux propriétaires fonciers l'accès à la terre, qui est presque devenue la norme dans certaines parties du Ghana telles qu'Accra, Tema, Prampram, Kasoa, etc., a été criminalisée par la loi foncière. Les actes tels que la surveillance ou le contrôle illégal des développements fonciers, l'utilisation de la violence physique pour empêcher une personne ayant un intérêt légitime dans la terre d'accéder à sa terre ou de développer sa terre et l'extorsion d'argent aux propriétaires fonciers légitimes sont expressément interdits ; et les auteurs d'un tel comportement seront passibles, sur déclaration sommaire de culpabilité, d'une peine d'emprisonnement de cinq à quinze ans.

Transfert électronique

Transmission électronique ("E-convoyage”) a été introduit pour accélérer le transfert d'un intérêt ou d'un droit sur un terrain. La Commission foncière a été mandatée pour développer un système d'information foncière, équipé de l'infrastructure de technologie de l'information (TI) requise pour faciliter le transfert électronique.

Seuls les juristes qualifiés possédant les installations et l'équipement requis à la satisfaction de la Commission foncière peuvent se voir accorder l'accès pour fournir des services de transfert électronique et cet accès n'est pas transférable. C'est un pas dans la bonne direction pour garantir un système de transfert électronique fiable. La loi foncière ne fournit pas de cadre complet pour le transfert électronique et des réglementations devront être établies rapidement pour prescrire les processus et les procédures.

Acquisition obligatoire de terres

Les pouvoirs de l'État d'acquérir obligatoirement des terres, qui étaient auparavant prévus dans la loi abrogée sur les terres de l'État de 1962 (loi 125), ont été élargis. L'Etat a le pouvoir d'acquérir d'office des terrains : (i) pour cause d'utilité publique et dans l'intérêt de la défense, de la sécurité publique, de l'ordre public, de la moralité publique, de la santé publique, de l'aménagement du territoire ou à des fins de réinstallation ; (ii) pour une route, une autoroute, une voie ferrée, un pont, un pipeline, un canal, un barrage, un réseau d'égouts ou tout service d'utilité publique ; ou (iii) afin d'assurer le développement ou l'utilisation de ce terrain ou d'un autre terrain d'une manière qui favorise l'intérêt public.

L'État est tenu d'indiquer clairement la nécessité d'une acquisition et de fournir une justification raisonnable pour causer des difficultés à toute personne qui a un intérêt ou un droit sur le bien acquis d'office. La nécessité d'un paiement rapide d'une indemnisation juste et adéquate est également primordiale.

Il est interdit à la Commission foncière de faciliter une acquisition forcée d'un terrain à moins que l'utilisateur prévu du terrain acquis ne prouve par écrit à la Commission foncière que les fonds pour le paiement de l'indemnisation et d'autres frais ont été versés sur un compte séquestre productif d'intérêts. La Commission foncière est responsable de la gestion du compte séquestre en fiducie pour les bénéficiaires visés. Cette exigence garantira que les fonds nécessaires au paiement de l'indemnisation sont facilement disponibles pour les personnes dont les terres sont acquises d'office. Les ministères, départements ou agences de l'État sont également tenus d'obtenir l'approbation du Cabinet et de prévoir une allocation budgétaire pour le paiement des indemnités et autres frais avant le début de l'acquisition forcée de terres. Outre les exigences évoquées ci-dessus, le chapitre 7 de la loi foncière détaille la procédure d'expropriation et le versement d'une indemnité.

Protection des terres publiques contre la possession adverse

Les terres publiques sont automatiquement protégées en vertu de la loi foncière contre l'empiètement, la vente et la possession adversative. Il n'est plus possible d'acquérir un domaine ou un intérêt sur un terrain public par prescription ou possession adversative et nonobstant les dispositions de la Limitation Act, 1972 (NRCD 54), une personne qui occupe illégalement un terrain public n'acquiert pas un intérêt ou un droit sur cette terre en raison de l'occupation. Constitue également une infraction le fait de s'approprier, de vendre ou de transférer illégalement des terres publiques et d'occuper, d'empiéter sur des terres publiques ou de s'y immiscer sans excuse raisonnable.

 Cconsentement à l'aliénation de terres

Lors d'une demande de licence ou de consentement pour céder, sous-louer, partager avec possession ou hypothéquer un terrain, un locataire n'est pas tenu d'effectuer de paiement au bailleur, à l'exception des frais administratifs raisonnables associés à l'octroi du consentement. Le bailleur est tenu d'accorder ou de refuser le consentement en motivant ce refus dans un délai de trois mois et à défaut de le faire, le bailleur est réputé avoir donné son consentement. Un locataire qui n'est pas satisfait d'un refus de consentement peut renvoyer l'affaire pour résolution en vertu de la loi ADR et le registraire foncier peut également, pour son propre compte, procéder à l'enregistrement d'un intérêt s'il détermine qu'un bailleur a refusé son consentement de manière déraisonnable.

La loi foncière vise à révolutionner la législation et la pratique foncières du Ghana. Il est essentiel que des réglementations soient élaborées rapidement pour détailler les processus et procédures nécessaires pour soutenir sa mise en œuvre et son opérationnalisation. Et la loi doit être appliquée pour parvenir à une administration et une gestion durables des terres au Ghana.

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