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Principais destaques da Lei de Terras de Gana 2020

Artigo de Elizabeth Ashun e Theodosia Tandoh do Bentsi-Enchill, Letsa & Ankomah, Gana

Faz pouco mais de um ano que o Parlamento aprovou a Lei de Terras 2020 (Lei 1036) (o “Lei de Terras"). Até que a Lei de Terras fosse aprovada, a lei de terras de Gana estava contida em várias legislações e casos. Consolida a lei fundiária do Gana e atualiza o quadro jurídico para a administração fundiária. Os atores do setor estão se acostumando com essa nova lei – uma lei completa para todas as coisas relacionadas à lei de terras em Gana.

Este artigo discutirá os principais destaques da Lei de Terras e identificará algumas das mudanças significativas feitas na lei e prática de terras em Gana.

Codificação de interesses fundiários

A Lei de Terras codificou os vários interesses na terra, nomeadamente o título alodial, a propriedade de direito comum, a propriedade consuetudinária, o direito de usufruto, o direito de arrendamento e o arrendamento costumeiro – que até então eram definidos pela jurisprudência e literatura acadêmica.

Restrição à concessão de direitos de propriedade

A criação e aquisição de um direito de propriedade em fezes, pele, clã ou terra familiar em qualquer pessoa é proibida. Para garantir o cumprimento desta proibição, a Comissão de Terras emitiu recentemente um aviso indicando que não aceitaria qualquer instrumento de terra para processamento e registro, que confere um direito de propriedade ao donatário. O aviso, no entanto, acrescentou que os instrumentos de propriedade plena e já apresentados para registro, bem como os que foram devidamente registrados, não seriam afetados.

Restrição à propriedade estrangeira de terras

A restrição constitucional à propriedade estrangeira de terras foi reafirmada na Lei de Terras. Um não ganense não pode receber um direito de arrendamento que exceda cinquenta (50) anos a qualquer momento. Mas a Lei de Terras agora explica o que constitui uma empresa ou entidade coletiva não ganense, sendo uma empresa ou entidade coletiva com mais de quarenta por cento da participação ou propriedade detida por cidadãos não ganenses.

Gestão de Terras Costumeiras

As práticas discriminatórias da terra consuetudinária são proibidas de acordo com a Constituição. Chefes, tendas, chefes de clã, chefes de família e outras autoridades que são responsáveis pela gestão de fezes, peles, clãs, famílias ou terras de grupo são mantidos como fiduciários e cobrados para serem justos, transparentes, abertos e imparciais na tomada de decisões que afetam a terra . Eles também têm o dever de estabelecer uma Secretaria de Terra Costumeira (“CLS”) para administrar suas terras. Entre os deveres do CLS está a apresentação de registros de todas as transações de terras à Comissão de Terras e ao Escritório do Administrador de Terras de Fezes a cada seis (6) meses. O CLS executará o sistema de registro de juros e direitos consuetudinários sobre a terra, juntamente com o registro de títulos e escrituras.

Decisões judiciais para incluir planos de local

As decisões judiciais que afetem a terra devem ser acompanhadas de plantas do local indicando a extensão e os limites da terra que constituem o objeto da decisão. Isso visa resolver questões de limites de terra e reduzir a probabilidade de manipulação do tamanho das terras após julgamentos judiciais. As sentenças também devem indicar os interesses específicos concedidos, que podem ser registrados. Isso ajudará a Comissão de Terras a fazer entradas precisas no registro de terras e reduzir a duplicação e erros.

 Propriedade do cônjuge

Os cônjuges que adquirirem conjuntamente terrenos serão considerados co-participantes do instrumento de transmissão, salvo se a transmissão manifestar intenção contrária. Assim, ainda que o instrumento mencione apenas um dos cônjuges, o outro cônjuge seria considerado parte nele. E, os cônjuges são considerados inquilinos em comum, salvo se o instrumento indicar intenção contrária.

No entanto, o livre arbítrio de um cônjuge para lidar com seu interesse na terra não é absoluto. O cônjuge que pretenda alienar bens adquiridos durante o casamento deve obter o consentimento escrito do outro cônjuge, salvo acordo escrito em contrário. Isso ajudará na eliminação de fraudes por parte dos cônjuges e promoverá a transparência nas negociações com bens adquiridos em conjunto. No entanto, pela decisão do Supremo Tribunal de 2021 em Adjei vs Adjei, tal propriedade é “presumivelmente adquiridos conjuntamente pelos cônjuges”, e o cônjuge que pretenda ilidir esta presunção deve fornecer prova em contrário.

Há, portanto, uma falta de clareza sobre o assunto, e recomendamos que a Lei de Terras seja revisada para prever que o consentimento por escrito exigido se aplica apenas quando o outro cônjuge pretende alienar uma participação em bens adquiridos em conjunto. Até que esta questão seja esclarecida, os cônjuges podem considerar indicar claramente no instrumento de transmissão ou em um acordo separado, que os bens não se destinam a ser tratados como adquiridos em conjunto.

Documentos de título

Uma pessoa em posse ou controle de um documento de título não tem o direito de reter o documento ao transmitir toda a participação na terra. O concedente do terreno deve entregar o título de propriedade ao cessionário no momento da transmissão.

Resolução alternativa de disputa

A Lei de Terras incentiva a resolução de disputas de terras, em distritos de registro (atualmente Accra, Tema e partes de Winneba e Kumasi) através dos procedimentos de resolução de disputas na Lei de Resolução Alternativa de Disputas de 2010 (Lei 798) (a “Lei ADR"). Se a resolução alternativa de disputa falhar, a questão poderá ser enviada ao tribunal. O modo de resolução de disputas substitui os comitês não funcionais de adjudicação de títulos de terra que eram necessários para resolver disputas de terras nos distritos de registro. Atualmente, os tribunais estão intimados a não considerar disputas decorrentes de distritos de registro de terras, a menos que os procedimentos sob a Lei ADR não tenham sido esgotados.

Guardas da Terra

O uso de guardas da terra para proteger o desenvolvimento da terra ou negar aos proprietários o acesso à terra, que quase se tornou uma norma em partes de Gana, como Accra, Tema, Prampram, Kasoa, etc., foi criminalizado pela Lei de Terras. São expressamente proibidos atos como supervisão ou controle ilegal de empreendimentos fundiários, uso de violência física para impedir que uma pessoa com um interesse válido na terra tenha acesso às suas terras ou desenvolva suas terras e extorsão de dinheiro de proprietários legais de terras; e os autores de tal conduta serão punidos com condenação sumária a uma pena de prisão de cinco a quinze anos.

Transporte Eletrônico

Transporte eletrônico (“Transporte eletrônico”) foi introduzido para acelerar a transferência de um interesse ou direito sobre a terra. A Comissão de Terras foi encarregada de desenvolver um sistema de informação de terras, equipado com a infraestrutura de tecnologia da informação (TI) necessária para facilitar o transporte eletrônico.

Apenas advogados qualificados que possuam as instalações e equipamentos necessários para satisfação da Comissão de Terras podem ter acesso para fornecer serviços de transporte eletrônico e esse acesso não é transferível. Este é um passo na direção certa para garantir um sistema de transporte eletrônico confiável. A Lei de Terras não fornece uma estrutura abrangente para o transporte eletrônico e os regulamentos precisarão ser feitos rapidamente para prescrever os processos e procedimentos.

Aquisição Compulsória de Terra

Os poderes do Estado de adquirir compulsoriamente terras, que foram anteriormente previstos na revogada Lei de Terras do Estado de 1962 (Lei 125), foram ampliados. O Estado tem o poder de adquirir compulsoriamente terras: (i) para fins públicos e de defesa, segurança pública, ordem pública, moralidade pública, saúde pública, ordenamento do território ou reassentamento; (ii) para rodovia, rodovia, ferrovia, ponte, adutora, canal, barragem, rede de esgoto ou qualquer serviço de utilidade pública; ou (iii) para assegurar o desenvolvimento ou utilização dessa terra ou de outra terra de uma forma que promova o benefício público.

O Estado é obrigado a indicar claramente a necessidade de uma aquisição e fornecer justificativa razoável para causar qualquer dificuldade a qualquer pessoa que tenha interesse ou direito sobre a propriedade adquirida compulsoriamente. A necessidade de pagamento imediato de uma compensação justa e adequada também é primordial.

A Comissão de Terras está proibida de facilitar a aquisição compulsória de terra, a menos que o usuário pretendido da terra adquirida prove por escrito à Comissão de Terras que os fundos para o pagamento de compensação e outros custos foram pagos em uma conta de garantia que rende juros. A Comissão de Terras é responsável pela gestão da conta em garantia para os beneficiários pretendidos. Este requisito garantirá que os fundos para o pagamento da compensação estejam prontamente disponíveis para as pessoas cujas terras são adquiridas compulsoriamente. Os Ministérios, Departamentos ou Agências Estaduais também são obrigados a obter a aprovação do Gabinete e fazer dotação orçamentária para o pagamento de indenizações e outros custos antes do início da aquisição compulsória de terras. Além dos requisitos discutidos acima, o capítulo sete da Lei de Terras detalha o procedimento para aquisição compulsória e o pagamento de indenização.

Proteção de terras públicas contra usucapião

As terras públicas são automaticamente protegidas pela Lei de Terras de invasão, venda e usucapião. Não é mais possível adquirir uma propriedade ou direito de propriedade em terreno público por prescrição ou usucapião e não obstante o disposto na Lei de Caducidade de 1972 (NRCD 54), uma pessoa que ocupe ilegalmente um terreno público não adquire interesse ou direito sobre aquela terra em razão da ocupação. Também é uma ofensa apropriar-se ilegalmente, vender ou transferir terras públicas e ocupar, invadir ou interferir com terras públicas sem justificativa razoável.

 Canuência à alienação de terras

Em um pedido de licença ou consentimento para ceder, subarrendar, parte com posse ou hipoteca de terra, o arrendatário não é obrigado a fazer qualquer pagamento ao arrendador, exceto pelos custos administrativos razoáveis associados à concessão do consentimento. O locador é obrigado a conceder ou recusar o consentimento fornecendo as razões para tal recusa no prazo de três meses e se o locador não o fizer, considera-se que o locador concedeu o consentimento. Um locatário que não esteja satisfeito com uma recusa de consentimento pode submeter a questão para resolução ao abrigo da Lei ADR e o Registo Predial também pode, por sua própria conta, proceder ao registo de um interesse se determinar que um locador reteve o consentimento injustificadamente.

A Lei de Terras procura revolucionar a lei e a prática de terras do Gana. É vital que as regulamentações sejam feitas rapidamente para detalhar os processos e procedimentos necessários para apoiar sua implementação e operacionalização. E, a lei deve ser aplicada para alcançar a administração e gestão sustentável da terra em Gana.

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